En matière de baux commerciaux, mal aisé serait celui qui confondrait les notions de loyer renouvelé et de loyer révisé.
En effet, le bail commercial offre aux parties deux actions distinctes en ce qui concerne la fixation du montant du loyer selon le moment où est réalisée la demande dans la vie du contrat.
1. La notion de loyer renouvelé (article L.145-33 à L.145-40 – article R.145-2 à R.145-33)
Cette notion de loyer renouvelé n’est rencontrée qu’au terme du contrat de bail commercial.
Lorsque le contrat de bail commercial arrive à échéance, le preneur détient le droit au renouvellement de ce dernier.
Ce renouvellement permet au preneur soit :
- de bénéficier d’un nouveau contrat de bail aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf stipulation contraire ;
- de bénéficier d’une indemnité d’éviction si le bailleur s’oppose au renouvellement.
Dans ce cadre, les parties fixent librement le montant du nouveau loyer applicable.
Le plus souvent, le preneur souhaitera voir le loyer fixé au dernier montant appelé et le bailleur, s’il accorde le renouvellement, souhaitera le plus souvent voir le montant en solliciter une augmentation.
Toujours est-il qu’en principe, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Ce principe souffre d’une exception : le déplafonnement :
- le déplafonnement de « principe » selon la durée du contrat de bail[1] ou à la nature des biens donnés à la location (terrain nu[2], locaux monovalents[3], locaux à usage exclusif de bureaux[4]) ;
- le déplafonnement en raison d’une modification notable des éléments de définition de la valeur locative[5].
A noter que la loi « PINEL» du 18 juin 2014 a mis en place ce que la pratique appelle le « plafonnement du déplafonnement ».
Ainsi, dans les cas où le déplafonnement aurait vocation à s’appliquer, « la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».
2. La notion de loyer révisé (article L.143-33 et L.145-38 du Code de commerce)
Cette notion diffère de la précédente en ce qu’elle ne se retrouve que durant l’exécution du contrat de bail.
En effet, la loi permet aux parties de solliciter la révision du montant du loyer tous les 3 ans pour que ce dernier corresponde au montant de la valeur locative.
De nouveau, les parties peuvent trouver un accord, mais à défaut, la partie la plus diligente devra saisir le Juge des loyers.
En tout état de cause, la loi PINEL a également mis en place une règle protectrice à l’attention du preneur puisqu’elle prévoit que la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer[6].
L’article poursuit par la précision selon laquelle la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
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Il est constant de constater que la loi PINEL se veut plus protectrice du preneur en lui offrant des garanties supplémentaires et afin d’éviter qu’il ne se retrouve à devoir faire face à des loyers exorbitants, surtout lorsque cela fait plus de 25 ans qu’il n’a connu aucune modification…
En tout état de cause, les deux notions étudiées méritent d’être analysées avec la plus grande précaution dès lors qu’une simple erreur d’attention, de compréhension, et donc de fondement dans la saisine du Juge des Loyers (en cas de conflit) peut conduire une action à pérécliter.
[1] C. com., art. L. 145-34, al. 1er et 3
[2] C. com., art. L. 145-6 et R. 145-9
[3] C. com., art. L. 145-6 et R. 145-10
[4] C. com., art. L. 145-6 et R. 145-11
[5] C. com., art. L. 145-33 et L. 145-34
[6] C. com, art L. 145-38